수 년 동안 아파트 분양시장을 뜨겁게 달궜던 공공택지의 인기가 올해 상반기부터 다소 주춤해지고 있다.
평택시 인구가 매년 1만여명 증가에 그치고 있는 가운데 택지지구 아파트 공급과잉으로 인해 미분양 사태가 KOSIS 집계 1026세대(2018.7월 현재) 등으로 급증하고, 정부가 9.13 부동산대책의 일환으로 수도권 분양가 상한제 주택의 전매제한도 크게 강화하면서 더 가속화되고 있다.
이러한 가운데 민간제안 도시개발사업지구의 분양이 점차 늘어나면서 공공택지지구 시대가 저물고 도시개발사업이 크게 주목받고 있다.
평택지역 민간 도시개발사업이 진행되고 있는 사업지구는 가재지구 4,898세대, 동삭2지구 6,390세대, 동삭세교지구 1,153세대, 동삭지구 1,295세대, 모산영신지구 6,119세대, 소사2지구 3,388세대, 소사3지구 1,360세대, 세교지구 3,478세대, 영신지구 5,056세대, 지제세교지구 5,897세대, 고평지구 1,400세대, 화양지구 20,782세대, 송화지구 978세대 등 총 62194세대의 아파트 공사가 추진중에 있
고, 환지처분 공고된 용죽지구 5,273세대, 조성 완료된 안정지구 960세대, 현촌지구 3,000세대, 신흥지구 1,388세대 등이 10,621세대가 조성됐다.
평택지역 미분양 실태는 KOSIS 통계상 2018년 7월 현재 공공택지지구가1026세대로 집계되고 있다. 도시개발사업지구 역시 미분양이 증가하고 있다.
반면 도시개발사업은 총 16지구 83436 세대가 크게 주목받고 있다. 특히 지난달 기공식을 갖은 민간제안 도시개발사업지구인 지제세교지구 5897세대가 주목받고 있다.
현행 수도권 분양가 상한제 주택의 전매제한 제도에서는 전매제한이 최대 6년이지만 앞으로는 8년까지 높아진다.
전매를 사실상 불가능함으로써 투기수요가 분양시장에 유입하는 것을 사전에 방지하기 위해서다.
특히 LH 등 공공기관들은 값싼 개발제한구역이나 전 답 등을 매입해 신도시나 택지지구를 조성해왔다. 입지적으로 보면 서울이나 도심과 상당히 거리가 있지만 한꺼번에 주택문제를 해결할 수 있었던만큼, 정부는 신도시 같은 대규모 개발을 선호해 왔다.
이 지역들은 토지 매입가격을 크게 낯출 수 있으므로 공동주택 분양가도 주변시세보다 낮아졌다. 저렴한 가격으로 수많은 분양 물량이 쏟아지므로 서민들의 주거안정에 상당한 도움이 됐다.
하지만 신도시나 택지지구가 어느새 로또로 변질되기 시작했다. 서민들의 주거안정보다 투기의 장으로 활용되고 있다. 이 같은 상황에서 택지지구의 대체재로 손꼽히는 도시개발사업이 눈길을 끌고 있다. 신도시나 택지지구보다 민간 도시개발 구역의 전매가 비교적 자유롭기 때문이다.
도시개발사업구역은 신도시나 택지지구의 장점을 모두 갖추고 있다. 도시개발구역도 택지지구와 마찬가지로 대규모 부지에 체계적이고 계획적으로 조성되기 때문이다. 이 곳에는 주거시설뿐 아니라 상업 문화 교육시설 등이 두루 갖춰지게 됨으로 우수한 주거환경을 갖추게 된다.
특히 도심과 가까이 개발되는 경우가 많으며 구도심과 인프라 공유가 가능하다는 점도 장점으로 손꼽힌다. 특히 지제세교지구나 지제 영신지구, 세교지구 등은 미 개발지구와 도심지역을 연결하는 장점이 크다.
신도시와 도시개발사업은 형식상 비슷하지만 다른점도 있다. 택지지구는 ‘택지개발촉진법’의 적용을 받지만 도시개발사업은 ‘도시개발법’에 따른다.
택지지구는 도시지역의 시급한 주택난을 해소하기 위해 탄생했으며 국민 주거생활의 안정과 복지 향상에 이바지하기 위해 개발된 땅이다. 특히 서민의 주거안정을 목적으로 했다.
반면 도시개발구역은 체계적인 도시개발을 도모하고 쾌적한 도시환경 조성을 목표로 하고 있다. 곧, 난개발을 방지하고 계획적이고 체계적인 개발을 유도하기 위한 법이다.
사업주체도 신도시 등 택지지구는 국가나 지자체, 공공기관인 LH 등이 담당하며 공익성이 강한 사업인 만큼 민간기업 진입을 철저히 배제한다.
반면 도시개발사업은 국가나 지자체, 공공기관인 LH 등 뿐만 아니라 민간사업자도 사업주체가 될 수 있다.
전매제한 역시 신도시 택지지구는 3년에서 8년 등이 적용되지만 도시개발사업은 민간사업자가 시행한 경우 6개월로 크게 단축된다.
기존 도시개발사업구역내 아파트 분양시장 역시 많은 인기를 누리고 있다.
한 부동산 중개업자는 “예비 청약자들은 강화된 전매제한 규정을 피하기 위해 신도시나 택지지구 등의 분양시장 보다 상대적으로 저렴한 도시개발구역내 아파트를 선호하게 될 것”이라고 말했다.
이상배 기자 ptcnews2974@gmail.com